Недвижимость была большой экономической силой в Китае, особенно когда других вариантов инвестирования было не так много. Однако Ли Юнь нашел это скучным и попросил Ру Си помочь ему с рынком недвижимости.
«Рынок недвижимости немного сложен», — объяснил Руси. «Поскольку земля и ресурсы принадлежат государству, идея владения заключается в том, чтобы просто иметь права землепользования на 40-70 лет с возможностью продления».
Земля, которая не была продлена, возвращалась правительству, которое они могли осваивать самостоятельно или продавать на аукционе. Централизованных методов не существовало, и местные муниципалитеты должны были определить наилучший вариант использования.
«Методы проведения торгов непоследовательны и не строго регламентированы», — пояснил Руси. «Но большинство правительственных учреждений используют методы публичных торгов для продажи разных участков земли, поскольку это кажется более справедливым».
Они наблюдали, как все больше и больше людей заходили на сайт. Тенденция покупать и продавать наблюдалась уже некоторое время. Не только крупные корпорации были заинтересованы в покупке недвижимости, были и обычные люди, приходящие на торги на недвижимость.
«Обычно в наличии много сельских земель», — сказал Руси. «Правительство обычно пытается способствовать развитию сельского хозяйства, но поскольку все больше людей предпочитают жить в городе, мы часто видим много пустующих сельскохозяйственных земель на аукционах такого типа».
Ли Юнь планировал купить четыре сельскохозяйственных участка, разбросанных по округе. Они располагались вблизи источника воды, на хорошей высоте, в живописном и ветреном месте. Он основывал свою покупку на том, чему научился, но не был уверен, собирается ли развивать это дальше. Ему также нужно было приобрести два коммерческих здания: одно в Иде и одно в Циньбэе.
«У вас, вероятно, будет много конкурентов на этих двух объектах», — Руси знала, что Ли Юнь хотел здание в Иде для команды Шэннуна по ИТ и разработке приложений, но она не была уверена, почему он хотел здание в Циньбэе, кроме как для вкладывать деньги. «Оба находятся в среднем состоянии и имеют полный 50-летний срок использования земли».
Руси передал Ли Юню шесть конвертов, большая часть которых уже была заполнена. Единственным пустым местом была стоимость ставки. Из всех форматов торгов, которые видела Руси, ей больше всего понравились те, которые предлагались Управлением развития провинции (PDO). Некоторые правительственные учреждения хотели подать запечатанную заявку к определенной дате и открыть ее публично в другую дату. Хотя казалось, что коррупция будет трудной, Руси не доверял чиновникам. Вероятность того, что они заглянут в заявки и вступят в сговор с другими, была выше, чем думает большинство людей. На аукционе PDO запечатанные публичные предложения были поданы после того, как хозяин осмотрел недвижимость и ответил на любые вопросы, которые могли возникнуть у участников торгов. Как только все было прояснено, торги были немедленно вскрыты на месте.
Ли Юнь внимательно просмотрел первые пару предложений, чтобы получить общее представление о том, как все работает. Руси участвовал в тендере по трем объектам недвижимости.
«Сколько нынешних арендаторов в здании?» Руси подняла руку и спросила ведущего во время части вопросов и ответов (Вопросы и ответы): «Проверял ли предыдущий владелец участок на наличие опасных материалов?»
Руси задавала хозяину много вопросов, но больше внимания она уделяла участникам торгов. Было важно посмотреть, снизится ли их интерес после определенных вопросов и повысят ли они свои ставки после ответа хозяина.
Для Руси лучшие ставки были не самой высокой возможной ставкой, а лишь немного выше, чем у следующего по величине предложения. Любой мог выиграть аукцион, перерасходовав средства, но для того, чтобы точно оценить, какие ставки предложат другие конкуренты, требовалось много знаний и опыта. Если Руси мог предложить как можно более низкую цену на недвижимость, это считалось победой. Бесполезно выигрывать собственность, которая не может приносить прибыль.
Руси писала в предложениях, наблюдая, как другие участники торгов записывают цифры в своих тендерных документах. Она записала свой номер телефона и подала заявку на покупку роскошного высотного здания недалеко от центра города. Когда время истекло, хозяин объявил предложения шести разных компаний, заинтересованных в недвижимости. Однако компания с большим отрывом перебила цену Руси.
«Их ставка слишком высока, и им потребуется больше времени, чтобы получить прибыль», хотя она и не выиграла тендер, она не была недовольна.
«РС. Сун, я не думал, что ты серьезный тип, — размышлял Ли Юнь. Он никогда раньше не видел, чтобы она активно работала.
«Мистер. Ли, я думаю, твой сайт следующий», — Руси как раз тренировался. В ее компании были люди, более подходящие для оценки, чем она.
Следующим предметом торгов стала пустующая сельская деревня. Когда Ли Юнь посетил это место вместе с Руси, в этом районе осталось десять жителей деревни, но главный житель решил уйти на пенсию и вернуть землю обратно правительству за приличную сумму денег. Несколько участников торгов задали основные вопросы, такие как размер посевных площадей, тип выращиваемой культуры и ее объем, производимый ежегодно.
«Включены ли права на добычу полезных ископаемых?» — спросил Ли Юнь.
«Права на добычу полезных ископаемых должны быть согласованы позже», — ответил ведущий в микрофон.
«Насколько сложно будет переселить оставшихся жителей деревни и превратить ее в курорт?»
«Эм… Не совсем уверен, вам нужно будет заключить с ними отдельное соглашение», — ответил хозяин, а работа с существующими арендаторами, которые не хотели съезжать, была проклятием для всех застройщиков. «Поскольку земля будет переведена в коммерческое использование, если вы хотите превратить ее в курорт, это зависит от вас».
— Понятно, но почему они не уехали? Я слышал, что компенсация от правительства была довольно высокой, но все трое отказались уезжать».
«Я не слишком осведомлен в точной информации».
Все в комнате думали, что Ли Юнь был любителем. Было очевидно, что он хотел предложить цену за недвижимость, снизив цену, ожидая, что все остальные снизят свою ставку. Сниженная цена предложения компенсирует сумму, которую участники торгов потратят на выселение оставшихся жителей деревни.
Чтобы рассчитать цену предложения, многие люди использовали рыночную стоимость, стоимость разработки и комиссионные, чтобы увидеть, какую прибыль они могут получить. В общей схеме развития стоимость земли была невелика, но если она превышала ожидаемую сумму, которую компания была готова заплатить, это означало снижение прибыли.
Пустующая недвижимость вряд ли вырастет в цене. Большинство разработчиков предпочли бы построить. Если компания построит курорт площадью 1500 кв. метров за 15 миллионов юаней, она может продать его как минимум вдвое дороже, потенциально получив прибыль в 10 миллионов юаней. Однако здесь было много рисков. Проектирование и управление строительством были занятием не для слабых духом. Это была одна из самых напряженных работ в отрасли, и многое могло пойти не так. Бюджет составлял 15 миллионов юаней, но большинство строительных проектов выходят за рамки бюджета. Если застройщик не спланировал должным образом, он может не окупить свои инвестиции. Не шутка будет сказать, что почти каждый крупный девелопер хотя бы раз был банкротом.
В зале находилось как минимум пять человек, заинтересованных в торгах за сельскую недвижимость. Поскольку эта территория хорошего размера с живописным видом, многие хотели превратить эту землю в курорт. Хотя они не думали, что оставшиеся жители деревни будут проблемой. Потратить больше денег на их выкуп было непросто. Некоторые решили снизить свои ставки, чтобы разместить жителей деревни, а некоторые проигнорировали это и сохранили свои первоначальные ставки.
Люди в комнате перешептывались, обсуждая логистику со своими бухгалтерами и деловыми партнерами. Некоторые были одни и лишь записывали свой номер. Ли Юнь не смог различить много информации из шепота. Слишком много неизвестных голосов смешалось вместе.
«Следует ли мне в следующий раз копить на водную стихию?» Он думал. Если бы он максимально использовал это, он мог бы быть в состоянии различить шепот.
После того, что произошло в лесу, он подумал, что улучшение слуха имеет ценность.
У Син Статус:
Огонь (Вкус): 76
Вода (Слух): 77
Земля (Касание): 76
Металл (Запах): 76
Дерево (Зрение): 100
АП: 12
За пять минут до крайнего срока все подали заявки, и ведущий открыл пять конвертов.
«5,56 миллиона юаней от Wing Capital по-прежнему являются самой высокой ставкой», — сказал ведущий, открыв четыре конверта. Затем он перешел к последнему конверту: «5,6 миллиона юаней от столицы Усин».
WuXing Capital — это филиал, который Ли Юнь открыл специально для покупки недвижимости.
«Последняя ставка — 5,75 от Zell Group. Участок 6983 продан WuXing Capital», — сообщил ведущий.
«Кто такой WuXing Capital?» — спросил кто-то из зрителей. «Как они могут выиграть тендер, если у них более низкая ставка, чем у Zell Group?»
«Я не знаю…» Многие люди тоже были в замешательстве.
Люди забывают, что провинциальное управление могло также присудить участок претендентам на основе лучшего плана застройки, но это случалось редко. Однако если участник торгов хотел использовать землю в сельскохозяйственных целях, у него было больше шансов на победу, чем у того, кто хотел перестроить участок. Правительство все больше беспокоилось об источниках продовольствия и тратило много ресурсов на развитие сельского хозяйства.
Предложения были слишком близкими, поэтому Zell Group пожалела, что не добавила еще пару тысяч юаней. Если бы их ставка была немного выше, хозяин и комитет выбрали бы самую высокую ставку.
«Ты очень хорош в этом», — похвалил Руси.
«Это удача, и вы все равно собрали большую часть данных. Вы сказали, что никто не купит его за 6 миллионов».
«Да, но зачем снижать до 5,6?»
«Потому что я, наверное, единственный, кто не превращал его в роскошный курорт», — ответил Ли Юнь. Это был простой ответ.
Из четырех сельских участков, на которые Ли Юнь хотел предложить цену, он получил только один. Что касается коммерческих зданий в Циньбэе и Иде, он сделал ставку на все из них, надеясь выиграть хотя бы одно. Ему удалось выиграть шестиэтажное малоэтажное офисное здание с существующими арендаторами в Циньбэе и четырехэтажную квартиру в Иде. Это была приличная квартира, но здание требовало большого ремонта.
